La LUC y los desalojos express

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economiapolitica.uy

De los 135 artículos de la Ley de urgente consideración (LUC) que serán sometidos a referéndum el próximo 27 de marzo, hay un conjunto de ellos (del 426 al 459) vinculados al tema vivienda, su acceso y fundamentalmente su permanencia.

En ella se estableció un nuevo mecanismo que da la posibilidad de que propietarios de viviendas e inquilinos firmen un contrato de arrendamiento con un plazo y un precio, sin necesidad de algún tipo garantía. Eso no se presenta como novedad, ya que esa posibilidad ya existía. Lo que sí es una novedad es la contraparte que se determinó para esto. Es así como se estableció un proceso de desalojo más ágil, más rápido (los llamados “desalojos express”) motivados ya sea en los casos de incumplimientos de pago por parte de los inquilinos, como también al término del contrato de los considerados buenos pagadores.

Desde el punto de vista de los propietarios de viviendas en alquiler, la ventaja del nuevo sistema es justamente la contraparte de la habilitación legal a contratar sin garantías, la creación de los denominados “procesos abreviados” de desalojo de los inquilinos.

Sintéticamente el proceso abreviado funciona de la siguiente manera: Si el inquilino se atrasa, se lo intima y a los tres días hábiles se lo considera moroso, lo que trae como resultado iniciar el proceso de desalojo por mal pagador. Esto habilita el desalojo en el plazo de 6 días hábiles desde la notificación, y si la vivienda no es deshabitada sólo restan 5 días para llevar adelante el lanzamiento. Esto modifica los 20 días hábiles con los que contaban los inquilinos bajo el régimen anterior, acentuando el problema no solo por los exiguos plazos, sino que, si la familia quisiera hacer algún pago parcial para salir de esa situación, la propia ley no habilita formas alternativas de conveniar pagos.

Por tanto, el Estado liberaliza, habilitando la desprotección de las familias que pueden encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica para hacer frente al pago de su alquiler; y genera la desprotección ya sea por la decisión de no fortalecer las garantías existentes (que, como dijeron había que fortalecerlas) como por la decisión de generar este mecanismo en la LUC que vulnera aún más a los ya afectados por las condiciones económicas y sociales actuales. Los problemas para hacer frente al pago de un alquiler pueden deberse a tantas circunstancias como inquilinos existen, pero hoy en día resulta claro que la precariedad laboral y la disminución de los ingresos familiares son los factores que más van a incidir en poder hacerle frente al pago las obligaciones.

Por otra parte, están los que no se atrasaron con el pago del alquiler, los que están al día. Para esos también hay cambios en la LUC que están sometidos a referéndum. En esas situaciones se respeta el plazo que se fijó en el contrato de alquiler, pero luego de vencido también empiezan a correr los nuevos plazos de desalojo express. En lugar de los seis días hábiles para el desalojo que tienen los inquilinos que se atrasaron, los desalojos de los que están al día con el contrato vencido se establecen a los 30 días, acortando los plazos anteriores que iban de seis meses a un año. En los casos de no deshabitar la vivienda en ese lapso de tiempo los lanzamientos se efectuarán en 15 días hábiles.

En cualquiera de las situaciones, las familias cuentan sólo con seis días hábiles para presentar sus descargos que deben plantearse sobre cuestiones de forma. Sólo seis días para conseguir un asesoramiento legal y presentar escritos que supongan algún tipo de excepción que contemplen las situaciones que están pasando las familias. Esto suma más problemas en hogares con menores, personas con discapacidad o adultos mayores; todo lo anterior sumado a la incertidumbre y las complicaciones propias de buscar otro lugar donde vivir en un tiempo tan corto.

El recorte de garantías a los inquilinos no necesariamente beneficia a todos los propietarios de viviendas por igual. Obviamente que la posibilidad de desalojo express beneficia a la especulación, a los que cuentan con varias viviendas en alquiler y viven de ello. Se benefician de la posibilidad de alquilar a otras familias a precios más altos cuando lo puedan hacer, desalojando más rápido (dentro de las nuevas condiciones). Por otra parte, los que tienen la casa del fondo para alquilar no verán interés en el nuevo sistema, porque su objetivo no es la especulación sino tener un complemento a sus ingresos con una frecuencia estable. Es justamente lo que aseguran las garantías: estabilidad frente a problemas de pagos.

En síntesis, este nuevo sistema inclina la balanza hacia los propietarios de viviendas, que en mayor o menor medida cuentan con una renta que les resulta de su capital en detrimento que los se sustentan con su trabajo y salario, pasando a estar más desprotegidos.

¿Hacia dónde va dirigida la política habitacional del gobierno con estos cambios?. Las viviendas que pueden incorporarse al mercado de alquileres con estas modificaciones son las viviendas que hoy no están en condiciones de ser alquiladas con garantías. Esto se da porque hasta ahora los mecanismos de garantías de alquiler (tanto la garantía del MVOTMA, la de la CGN o incluso la de compañías de seguros privados) exigen condiciones de habitabilidad de las viviendas puestas en oferta. No exigir garantías permite incluir viviendas no habitables. Esto es un claro viraje de la política de vivienda desarrollada por el Frente Amplio en el gobierno, donde se apuntó a una amplia cobertura de la población sin dejar de lado la calidad de las viviendas incluidas en los distintos programas.

En el discurso la vivienda fue una prioridad de todos los partidos, pero en los hechos no se está verificando. La muestra es que en la ley de presupuesto se aprobaron menos recursos que suponen menos soluciones habitacionales y también posiblemente menor calidad. Y esto tiene en el fondo un sustento ideológico en la propia definición del déficit habitacional. Si únicamente importa el déficit medido por la cantidad de viviendas que faltan, es decir por el déficit cuantitativo, ahí tomamos una definición distinta de la que podemos tener si lo que importa es también la calidad de la vivienda o en función de su tenencia legal. No se trata de generar mecanismos legales que agreguen viviendas para las cuales no importe su condición de habitabilidad ni estimulando la especulación respecto a los precios de los alquileres como se cierren los distintos déficits.

Desde la izquierda pensamos el déficit habitacional asociado a las necesidades de vivienda, tanto en lo cuantitativo como lo cualitativo. Partimos de una mirada más integral que va más allá de la falta de viviendas, teniendo en cuenta la propia depreciación de la vivienda, la capacidad que tengan de los hogares del mantenimiento. A su vez también es relevante en la construcción de la política y sus soluciones el contemplar la situación socio económica de las familias, la precariedad en el empleo y en el ingreso, que obviamente hay que atender desde el resto de las políticas públicas.

Si el interés hubiese sido favorecer a los inquilinos, el camino debería haber ido por otro lado. Hay instrumentos a fortalecer como el fondo de garantía de alquileres, el de alquileres para jóvenes, o ampliar el subsidio de alquileres para hogares que no pueden completar con sus ingresos la cuota del arrendamiento. También se puede ir por la vía de la construcción pública de viviendas con destino a alquiler también con subsidios que compensen la falta de ingresos, de forma de que viviendas de la misma calidad sean accesibles para un amplio espectro de la población y no sean soluciones segmentadas por ingreso, como así el Frente Amplio lo incluyó en sus bases programáticas.

En esta coyuntura de precariedades hay que buscar alternativas que atiendan las vulnerabilidades y no las refuercen, intentar que la política de vivienda dialogue con el resto de las políticas sociales y la propia política económica. Y en ese sentido es importante alcanzar que el SI gane en el referéndum del 17 de marzo, donde todos y todas podamos pronunciarnos sobre el camino impopular que están tomando las políticas públicas en nuestro país.

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